Строительство дома на двух участках: особенности и «подводные камни»

Подробнее о строительстве домов >>
Типовые проекты домов >>
Примеры построенных домов >>

Строительство дома на двух участках – мечта большинства дачников и городских жителей.

Давайте представим, что ваша мечта сбылась – теперь вы владелец двух смежных участков. У вас на руках два свидетельства права собственности, в которых указано, что владельцем обоих являетесь вы. Необходимо скорее приниматься за дело – приступать к строительству дома. Есть, где разместить хозяйственные постройки: найдется место и гаражу, и хозблоку, и бане.

Но здесь возникает вопрос: где возводить дом? Первое, что приходит в голову – в центре этих двух участков. Однако получается, что ваш дом будет стоять на границе – часть на одном участке, часть на другом. Вы будете очень неприятно удивлены, что такое решение нарушает норму закона. Почему?! Участки ведь ваши!

Проблема состоит в том, что ваше желание поставить здание на двух участках формально противоречит градостроительным регламентам (Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 40 и ст. 42). Градостроительные регламенты определяют параметры разрешенного строительства. Среди этих параметров есть и необходимые отступы от границ участка. Вы не сможете получить градостроительный план своего участка (ГПЗУ) и, тем более разрешение на строительство.

Что в этом случае делать? Выход есть, но сначала несколько слов о существующих нормах.

Нормы строительства индивидуального частного дома

Согласно существующим нормам, капитальное строение (ваш дом) должно располагаться на расстоянии не менее 5 метров от красной линии дороги. Минимальное расстояние от улицы – 3 метра. Три метра должны отделять ваш дом от соседнего участка. Следует обратить внимание, что градостроительный регламент определяет расстояние от соседнего участка, при этом права собственности на этот участок не рассматриваются. У вас два участка, у них разные кадастровые номера, значит, по нормам ваш дом должен отстоять на это расстояние от участка с другим кадастровым номером, который будет считаться соседним. Недоработка законодателей? Может быть. Однако до тех пор, пока изменения в градостроительный регламент не внесены, им следует руководствоваться в обязательном порядке.

Красной называется линия, разделяющая проезжую часть (это общественные земли) от участков, находящихся в частной собственности. Обычно по этой линии строят забор. Существует еще линия застройки. Ее можно определить как границу территории, в пределах которых владелец участка имеет право строить. Линию застройки размечают с учетом всех существующих красных линий.

Поэтому строительство дома на двух участках обязательно потребует соблюдения всех существующих норм.

Как построить дом на двух участках на законных основаниях

Можно построить дом на одном из участков, а второй отвести под строительство бани, хозблока и гаража. Или объединить участки в один. Как владелец, вы имеете право заказать работу по формированию одного (из двух имеющихся) земельного участка и определению новых границ , а затем поставить его на кадастровый учет.

Важно! Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» все вопросы и действия, связанные с кадастровым учетом, относит к компетенции имеющих квалификационный аттестат кадастровых инженеров. Завершив постановку участка на кадастровый учет, владелец в Росреестре оформляет прекращение/оформление права собственности.

После получения правоустанавливающих документов на земельный участок, оформляется градостроительный план участка (ГПЗУ), схема планировочной организации участка и на основании этих документов вы получаете разрешение на строительство.

Довольно сложно? Да. Но можно не заниматься этими вопросами самому, а поручить строительной компании, в штате которой (или по трудовому договору) работает кадастровый инженер. Она возьмет на себя оформление разрешительной документации, проектирование дома в строгом соответствии со всеми существующими градостроительными нормами (и вашими пожеланиями, конечно), и строительство коттеджа на ваших двух участках.

Возврат к списку